Location nue & location meublée, quelles différences en matière fiscale ?

 

Tout d’abord, qu’est-ce que la location nue et qu’est-ce que la location meublée ?

Zoom sur ces deux grands principes :

 

• La location nue

 

La location nue, c’est le fait de louer un bien immobilier sans meuble, ni équipement autre que les essentiels (salle de bains, cuisine).

 

• La location meublée

 

Peut être qualifié de meublé, un logement mis en location doit comporter à minima certains meubles listés par l’administration fiscale.

Attention, cette liste varie selon que le bien ait été loué avant août 2015 ou après août 2015.

On retrouve parmi cette liste les meubles suivants : literie avec couette, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four, table, sièges, etc.

 

Et la fiscalité dans tout ça ?

 

En France, il existe une multitude de possibilités en matière de fiscalité.

Et l’immobilier n’y échappe pas.

 

En effet, selon que vous louiez votre bien immobilier « nu » ou « meublé », les différences sont non négligeables.

Focalisons nous sur ces dernières :

 

• Fiscalité en matière de location nue

 

Pour faire court, les revenus de location nue sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que ces revenus fonciers (revenus issus de l’immobilier) sont taxés à votre taux marginale d’imposition (TMI).

A cela, s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

Prenons un exemple concret :

 

Tom est propriétaire d’un appartement qu’il met en location nue 1 000 € par mois. Tom perçoit par ailleurs 50 000 € par an de son activité professionnelle, il est donc dans une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %.

Revenus fonciers annuels bruts = 12 000 €

 

L’administration fiscale admet que les charges liées au bien soient déduites de ce résultat (travaux, assurance, intérêts d’emprunt, etc.), il s’agit du régime réel.

Toutefois, si vous percevez des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier, celui-ci vous donnera droit à un abattement de 30 %, soit 3 600 € dans notre exemple.

Précisons que si les charges de Tom étaient supérieures à 3 600 €, nous lui conseillerons d’opter pour le régime réel.

 

Les revenus fonciers nets de Tom sur l’année N sont donc de 8 400 € (12 000 € – 3 600 €).

 

Ses revenus fonciers vont donc être taxés à sa TMI de 30 %, soit 8 400 € x 30 % = 2 520 €.

A cela, s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, soit 8 400 € x 17,2 % = 1 445 €.

 

Tom sera donc taxé à hauteur de 3 965 € sur le revenus de cet appartement, soit une imposition de plus de 33 % !

 

• Fiscalité en matière de location meublée

 

L’administration fiscale considère que lorsque que vous proposez un bien en location meublée, il s’agit d’une activité commerciale. Vos revenus seront donc soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

 

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel :

 

A. Le micro-BIC

 

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne pourront pas être déduites.

 

B. Le régime réel

 

Vous pouvez déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunts, frais d’assurance, taxe foncières, etc.) ET bénéficier d’un amortissement comptable.

L’amortissement comptable peut être linéaire et sa durée se situe entre 25 et 30 ans, ce qui correspond au temps d’utilisation du bien.

C’est pourquoi, il est possible de déduire cette charge qui se calcule de la manière suivante :

Prix du bien (diminué de la valeur du terrain) / durée de l’amortissement linéaire = montant de la charge déductible chaque année.

 

Reprenons l’exemple de Tom :

 

L’appartement dont il est propriétaire est valorisé à 220 000 € (estimation de la valeur du terrain : 20 000 €).

Sur cet appartement, il a un emprunt dont les intérêts s’élèvent à 1 500 € sur l’année N.

Taxe foncière : 850 €

Différentes charges (copro, assurances, etc.) : 1 000 €

Loyers : 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an.

 

Le micro-BIC

 

Nous ne prendrons pas en compte les charges réelles et par conséquent, un abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué sur les 12 000 € de loyers perçus.

 

La base taxable sera donc de 6 000 € et nous y appliquerons une taxation à la TMI de Tom (30 %), soit : 6 000 € x 30 % = 1 800 €.

A cela, s’ajoutent également les prélèvements sociaux, à savoir : 6 000 € x 17,2 % = 1 032 €.

 

Tom sera donc taxé à hauteur de 2 832 € sur les revenus de cet appartement, soit une imposition de plus de 23 %.

 

Le régime réel

 

Les charges relatives à la gestion de cet appartement sont de 3 350 € (intérêts, taxe foncière, assurance, etc.).

L’amortissement du bien peut être calculé de la manière suivante : 200 000 € / 30 = 6 670 €

 

Ces 6 670 € sont donc considérés, chaque année, comme une charge déductible du résultat.

Les charges globales de l’appartement s’élèvent donc à 10 020 €.

 

La base taxable sera donc de 1 980 € (12 000 € – 10 020 €) et nous y appliquerons une taxation à la TMI de Tom (30 %), soit : 1 980 € x 30 % = 594 €.

A cela, s’ajoutent également les prélèvements sociaux, à savoir : 1 980 € x 17,2 % = 341 €.

 

Tom sera donc taxé à hauteur de 935 € sur les revenus de cet appartement, soit une imposition inférieure à 8 % !

 

Attention, le net avantage fiscal que procure la location meublée non professionnelle n’est pas sans inconvénient.

 

C’est pour cette raison qu’un professionnel de la gestion de patrimoine reste indispensable.

 

Nous nous tenons à votre disposition pour évoquer votre cas personnel sur les différents canaux que vous connaissez, à savoir :

• Prenez un RDV téléphonique de 30 minutes
• Demandez à être rappelé
• Appelez nous au 01 39 14 37 17 ou 06 77 54 10 35
• Contactez nous par e-mail : r.elmaleh@headpatrimoine.fr