Cet article a été écrit par
Raphaël Elmaleh
Immobilier en nue-propriété : les bonnes raisons d’investir
Dans cet article, nous évoquerons ensemble l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété :
Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?
Avant d’entrer dans les détails, qu’est-ce qu’acheter un bien en nue-propriété ?
Acheter en nue-propriété, c’est acheter un bien qui a été démembré.
Pour qu’il y ait pleine propriété, il faut que la même personne (physique ou morale) soit propriétaire :
- De l’usufruit
- De la nue-propriété
Le propriétaire de l’usufruit (l’usufruitier) a un pouvoir économique sur le bien, c’est-à-dire qu’il peut utiliser le bien, le louer s’il le souhaite et donc en percevoir les revenus.
Le nu-propriétaire, lui, est en réalité le propriétaire des « murs ».
Dans le cas d’un achat en nue-propriété, l’investisseur retrouvera la pleine propriété dès lors que l’usufruit s’éteindra.
Dans ce type d’investissement, l’usufruit est temporaire.
L’extinction de l’usufruit est prévue lors de la signature de l’investissement.
Généralement, cette dernière dure entre 15 et 20 ans.
Vous l’aurez compris, l’investisseur achète un bien qu’il ne pourra pas utiliser, ni louer pour une période comprise entre 15 et 20 ans.
Mais alors quel est l’intérêt pour notre investisseur ?
L’achat en nue-propriété a plusieurs avantages, notamment fiscaux :
1. Un prix d’achat très attractif
Généralement, l’investisseur achète un bien qui aura subi une décote comprise entre 30 et 40 % de sa valeur par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
Cette décote correspond au montant des loyers théoriques que l’acheteur en nue-propriété aurait dû percevoir s’il avait pu louer le bien pendant le démembrement.
2. Absence de prise en compte dans la base IFI pendant le démembrement
La nue-propriété d’un bien n’a pas d’impact sur l’IFI pendant la durée du démembrement car seul l’usufruitier peut être taxable à l’IFI.
3. Absence de charges et de gestion du bien
L’usufruitier paie l’intégralité des charges de copropriété, la taxe foncière, etc.
4. Transmission fiscalement avantageuse
Il est possible de transmettre la nue-propriété d’un bien.
Les droits seront uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété.
5. Frais de notaires réduits car calculés sur la valeur de la nue-propriété
6. Absence d’imposition car pas de loyers perçus mais possibilité de déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers
7. Absence de contrainte locative
Exemple :
Lucie, 48 ans.
Son projet : souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers pour sa retraite, dans 15 ans.
Elle pourrait acquérir un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 500 000 €.
Toutefois, si Lucie achète un bien en nue-propriété, avec un démembrement d’une durée de 15 ans, la valeur de la nue-propriété représenterait environ 60 % de ce montant, soit 300 000 € auquel il faudrait ajouter les frais de notaire (environ 7,5 %), soit un montant total de 322 500 €.
Durant 15 ans, Lucie ne percevra aucun revenu et ne paiera aucun impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI).
Au terme du démembrement, elle obtiendra (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé à 500 000 € (hors revalorisation).
Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle pourra percevoir un revenu locatif de 20 000 € avant fiscalité.
Lucie aura surtout, pu acheter un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € (sans revalorisation) pour environ 300 000 €.
⚠️ Attention, tout investissement doit impérativement faire l’objet, en amont d’une étude globale de votre situation.
Nous nous tenons à votre disposition pour évoquer votre cas personnel sur les différents canaux que vous connaissez, à savoir :
- Prenez un RDV téléphonique de 30 minutes
- Demandez à être rappelé
- Appelez nous au 01 39 14 37 17 ou 06 77 54 10 35
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